Investir à Lens ou à Liévin : quelle ville offre le meilleur potentiel locatif ?

Avec 32 920 habitants à Lens et 30 063 à Liévin en 2023, les deux communes présentent une taille relativement proche. Leur évolution récente diffère toutefois. Selon l’Insee, la population de Lens a progressé en moyenne de 0,8 % par an entre 2017 et 2023, alors que celle de Liévin a diminué de 0,4 % par an sur la même période. Cette différence constitue un premier indicateur à prendre en compte pour un investisseur, sans pour autant suffire à déterminer à elle seule le potentiel locatif d’une propriété.

La structure du parc résidentiel apporte un éclairage supplémentaire. En 2023, les locataires représentent 69,9 % des occupants des résidences principales à Lens, contre 57,6 % à Liévin. La culture locative apparaît donc particulièrement marquée dans la première ville. Liévin conserve néanmoins un marché important, avec près de 7 500 résidences principales occupées par des locataires. Les deux communes s’inscrivent en outre dans la Communauté d’agglomération de Lens-Liévin, qui rassemble 242 013 habitants. Pour nous, cette échelle territoriale est essentielle : un investissement ne se résume pas aux limites administratives d’une commune, mais doit être envisagé en fonction des déplacements, des emplois et des services accessibles aux futurs occupants.

Investir à Lens permet de viser plusieurs profils de locataires. Le centre-ville, la gare SNCF, l’université d’Artois et le secteur du stade Bollaert-Delelis constituent autant de repères concrets pour analyser un emplacement. Selon la typologie du logement, la proximité de ces pôles peut intéresser des étudiants, de jeunes actifs ou des personnes souhaitant accéder facilement aux transports et aux services du centre. Notre offre locative locale illustre d’ailleurs cette diversité, avec notamment des chambres meublées proposées au cœur de Lens, à proximité de la gare, des transports et des commerces.

Les chiffres de l’Insee renforcent l’intérêt de cette demande potentielle : environ sept résidences principales sur dix sont occupées par des locataires. Toutefois, un investisseur doit aussi tenir compte d’un indicateur de vigilance. En 2023, 10,6 % des logements lensois sont recensés comme vacants, contre 6,4 % à Liévin. Il serait donc imprudent d’assimiler forte proportion de locataires et location automatique. À Lens, la sélection de l’adresse, de la surface et du niveau de prestation reste déterminante. Un appartement proche de la gare ne répond pas nécessairement au même public qu’une maison située dans un secteur plus résidentiel. C’est précisément cette lecture fine du marché locatif de Lens qui doit guider le choix d’un actif.

Investir à Liévin répond à une logique quelque peu différente. La commune compte 13 984 logements en 2023, dont 93,1 % sont des résidences principales. La vacance s’établit à 6,4 %, soit un niveau nettement inférieur à celui observé à Lens. Par ailleurs, 40,9 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, contre seulement 27 % à Lens. Ces données dessinent un territoire davantage résidentiel, dans lequel les maisons et les logements adaptés à une occupation durable peuvent avoir toute leur place.

Pour autant, la rentabilité d’un investissement locatif à Liévin ne peut pas être déduite de ces seules statistiques. Le rendement locatif brut dépend du rapport entre le coût total d’acquisition et les loyers réellement envisageables. Il faut également intégrer les travaux, la performance énergétique, la fiscalité, les charges non récupérables et le risque de vacance. La localisation précise joue elle aussi un rôle majeur : proximité du centre de Liévin, des équipements sportifs et culturels, des établissements scolaires ou des axes permettant de rejoindre Lens et les autres pôles du bassin. Avant chaque acquisition, nous recommandons donc de confronter le prix demandé au loyer réaliste que le marché peut absorber, plutôt que de rechercher uniquement le prix au mètre carré le plus faible.

Le meilleur potentiel locatif se trouve rarement à l’échelle d’un code postal : il se joue souvent à quelques rues près. Un appartement rénové, correctement classé sur le plan énergétique et situé à proximité d’un pôle recherché peut offrir une perspective très différente d’une habitation nécessitant d’importants travaux, même lorsque les deux propriétés affichent un prix d’achat voisin. Avant d’investir, nous étudions donc la cohérence entre le secteur, le type de logement, le budget, le loyer envisageable et la clientèle locative ciblée.

Chez SOUCHEZ IMMOBILIER, cette connaissance s’appuie sur notre implantation dans le bassin de Lens-Liévin et sur 18 années d’expérience. Notre réseau compte aujourd’hui quatre agences locales et 14 collaborateurs. Cette présence nous permet d’accompagner aussi bien la recherche d’une opportunité que sa mise en location. Pour un propriétaire bailleur, l’accompagnement ne s’arrête en effet pas à l’achat : positionnement du loyer, présentation du logement, sélection du locataire et suivi du projet contribuent directement à la performance sur la durée.